viernes, octubre 22, 2021

Cómo tratar con los inquilinos que no pagan la renta

Tener inquilinos que no pagan la renta es todo un problema para cualquier casero en México. Hay leyes que protegen a ambas partes del conflicto; pero en caso de que alguno rompa una de ellas, el resultado puede derivar en juicios caros y largos.

En el Código Civil Federal se establece a detalle cómo se deben hacer los procesos entre caseros e inquilinos para evitar problemas con la renta. Si no se siguen al pie de la letra, entonces las probabilidades de una pelea legal aumenta exponencialmente.

En este texto trataremos de resolver algunas de las dudas frecuentes sobre cómo tratar con los inquilinos que no pagan la renta y cómo debe actuar el arrendatario para recuperar su dinero y su propiedad. 

También, conoceremos un poco sobre las opciones que tiene el inquilino para poder solicitar una prórroga en caso de que su situación económica no le permita pagar la renta de un mes, sin tener que pasar por un conflicto con el dueño de la casa o departamento. Así que vamos a la información.

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El contrato es lo más importante. Sin este documento, todo se dificulta. Foto: iStock


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Problemas entre inquilinos y caseros a la hora de pagar la renta

Antes que nada ¿hicieron un contrato?

Las cosas se tienen que hacer bien desde el primer momento. Todas las personas que rentan un cuarto, un, local comercial, una casa o un departamento están obligadas a firmar un contrato con quienes van a ser sus inquilinos o arrendatarios

Si tú eres la persona dueña del inmueble, el Código Civil Federal te obliga a hacer un contrato de arrendamiento para poder rentar y ganar dinero. Si no lo haces, estarás fallando en tu primera responsabilidad y si estalla un conflicto, entonces no tendrás todas las herramientas para proteger tu patrimonio.

Si no sabes cómo hacer un contrato de arrendamiento, el Artículo 2448 F del Código Civil Federal señala los siguientes aspectos que debe contener:

«Para los efectos de este Capítulo el contrato de arrendamiento debe otorgarse por
escrito, la falta de esta formalidad se imputará al arrendador.

El contrato deberá contener, cuando menos las siguientes estipulaciones:

  • I. Nombres del arrendador y arrendatario.
  • II. La ubicación del inmueble.
  • III. Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, así como el estado que guardan.
  • IV. El monto de la renta.
  • V. La garantía, en su caso.
  • VI. La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado.
  • VII. El término del contrato.
  • VIII. Las obligaciones que el arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a las establecidas en la Ley».

Si tú eres la persona que está ocupando o piensa rentar el lugar, no debes dejar pasar este importante compromiso; ya que será tu carta de defensa en caso de que haya un problema de cualquier tipo con el inmueble.

Las rentas a familiares o amigos sin un contrato de por medio son las más complicadas de resolver en caso de conflictos. Foto: iStock.


En serio, haz un contrato. Las rentas a la palabra son las más peligrosas

Hay que insistir en esto. Tanto el casero como el inquilino tienen la responsabilidad de exigirse mutuamente la firma de un contrato de arrendamiento. Si se trata de una renta de palabra, será mucho más difícil que las autoridades puedan ayudarlos a resolver un conflicto.

Aun cuando se trate de un familiar o un amigo de confianza a quien se le va a rentar un cuarto, local comercial, departamento o casa, el contrato es la mayor garantía para ambas partes.

Si los inquilinos que no pagan la renta son familiares o amigos, además de los problemas legales que puede implicar, también hay mucho riesgo de que se rompan lazos fraternales y que el daño sea irreparable.

El Gobierno de México establece que ambas partes, tanto casero como inquilinos, tienen derechos y obligaciones que aplican igual para arrendatarios conocidos como extraños; estas son:

Responsabilidades del dueño

  • Realizar las reparaciones que necesite el inmueble. Por ejemplo, impermeabilizar el techo antes de la llegada de las lluvias.
  • Mantener en buen estado las conexiones eléctricas, de plomería y chapas de las puertas, entre otras.
  • Mantener limpias las áreas que son comunes.
  • Indicar si se cuenta con estacionamiento.
  • Hacer caso a las sugerencias del inquilino sobre el mantenimiento que requiera el inmueble.

Responsabilidades del inquilino

  • Pagar a tiempo la renta.
  • Avisar al propietario sobre el mantenimiento que requiera el inmueble u otros aspectos que considere importante.
  • Comentar con el propietario si piensas realizar algún tipo de mantenimiento, por ejemplo, pintar el interior del inmueble, cambiar la chapa de las puertas, etc.
  • Comunicar con anticipación al arrendador que dejarás el inmueble.
  • Utilizar la propiedad alquilada sólo para los fines establecidos en el contrato.

 


El inquilino no quiere pagar la renta

Si por alguna razón ya se llegó al punto en el que el inquilino no quiere pagar la renta, el dueño de la casa o departamento tiene varios mecanismos para recuperar su dinero y la recuperación de la propiedad.

El primero es la vía civil. Llegar a un acuerdo para saldar un monto fijo y un tiempo determinado para abandonar la propiedad. De no lograrse, entonces es momento de pasar a la vía legal.

No, no puedes sacar al inquilino por la fuerza

Mucho ojo aquí, en México es muy común que por problemas de renta se desaten peleas y se hagan desalojos orquestados por los propios dueños.

Esto es completamente ilegal. Aunque el inquilino no haya pagado la renta, el dueño no tiene ningún derecho de desalojarlo por la fuerza y sin pasar por un proceso legal. Esto puede derivar incluso en cárcel.

En la Ciudad de México, la Ley de Derechos Humanos es muy clara en su Artículo 60:

«Para evitar que los desalojos forzosos o lanzamientos, violen, entre otros derechos, el derecho a una vivienda adecuada, podrán llevarse a cabo sólo en casos excepcionales. Antes de realizarse, las personas que serán desalojadas tienen el derecho a: no ser discriminadas, que se estudien todas las demás posibilidades que permitan evitar o minimizar la necesidad de recurrir a la fuerza; la debida indemnización en caso de ser privados de bienes o sufrir pérdidas inmateriales; y contar con las debidas garantías procesales, lo que incluye la obligación del juez de dar audiencia a las personas que puedan ser objeto de un lanzamiento de su domicilio».

Cada Ley local tiene un artículo similar y en general, en todo el país se prohíben los desalojos por la fuerza.

¿Entonces como puedo recuperar la propiedad?

¿Recuerdas que insistimos mucho sobre el contrato? Bueno, con este documento en mano, el dueño puede comenzar con un juicio de arrendamiento por incumplimiento de pago. También se le conoce como demanda a inquilinos morosos.

Para ello, hay que documentar muy bien la situación. Se sugiere expedir alguna clase de recibo sobre cada pago de renta. Así se pueden presentar pruebas de la falta de responsabilidad del inquilino.

El dueño debe contratar a un abogado de lo civil para comenzar la demanda. Él brindará la orientación necesaria al dueño y se encargará de iniciar el proceso.

Con su abogado, el dueño deberá enviar una notificación a los inquilinos que no quieren pagar la renta para llegar a un acuerdo o bien, comenzar de lleno al proceso judicial, si es que se niegan.

Por ninguna razón se le debe amenazar al inquilino. Todo debe hacerse por la vía legal para que el juicio avance rápido.

Como dueño, deberás dar un tiempo para los inquilinos encuentren un nuevo hogar, no ir directamente al desalojo. Se le pueden otorgar entre uno y tres meses. De esta manera, se respetan sus derechos humanos y no podrán hacer una contrademanda.

Si después de ese tiempo no se ha desocupado la propiedad; el abogado podrá gestionar un desalojo. Si es extremadamente necesario llegar a esto, se tiene que hacer con una orden judicial en mano, en presencia de una autoridad y con mucho respeto a las pertenencias de los inquilinos.


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Si yo soy quien renta y no puedo pagar, qué puedo hacer para que no me desalojen

Veamos el caso contrario. Situémonos en un escenario en el que somos los inquilinos y por causas muy fuertes, nuestra economía no nos permite pagar la renta a tiempo.

Si se firmó un contrato, que ya explicamos que es lo más importante a la hora de rentar, podemos solicitar al dueño un acuerdo al mismo para gozar de algunos días o hasta un periodo adicional para liquidar el monto del alquiler.

Aquí tendrá que entrar mucho la conciencia civil de ambas partes. El inquilino no se está negando a pagar la renta; sino que pide apoyo del dueño para que lo espere por un tiempo.

Si se llega a un acuerdo por esta vía civil, sin la intervención de un abogado, se puede modificar el contrato estableciendo el tiempo en el que el inquilino se compromete a saldar los meses de renta pendiente, con o sin penalización.

La negociación es aquí el único camino. Por lo general, en cada contrato de renta hay un depósito de garantía que cubre uno o dos meses de renta. El inquilino puede solicitar al dueño dejar correr ese monto y así ganar algo de tiempo.

Si la situación económica mejora y el depósito aún no vence, hay que volver a negociar con el dueño para reponer el depósito y seguir ocupando el lugar.

La clave en esto es mantener una buena relación con el dueño de la casa, departamento, cuarto o local comercial rentado.

Recuerda que no pueden desalojarte de la noche a la mañana. Si tu situación es extremadamente difícil y el dueño es muy agresivo, no vale la pena pelear más.

Busca la orientación de un trabajador social para pedir alojo en un hogar temporal, son gratuitos. Así podrás evitar un conflicto legal que te deje todavía más endeudado.

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Ivan Cruz
Comunicación UNAM | Información de lo que sucede en el Valle de México. Las historias que vienen y van, en un formato multimedia. ¿Tienes una historia que merece ser contada? Escríbeme a [email protected]

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