viernes, octubre 22, 2021

No, no puedes quedarte la casa que estás rentando, aunque lleves ahí muchos años

Existe la ‘leyenda urbana’ de que una persona puede quedarse con la casa que está rentando, bajo el argumento de ‘derecho de antigüedad’. Esto es falso. Aunque el inquilino habite el inmueble por cinco, diez o quince años, no puede tomar posesión definitiva de él. 

El arrendamiento de un inmueble está regido por diferentes leyes locales y federales. En ninguna de ellas se permite que los dueños pierdan su patrimonio solo porque sus inquilinos llevan varios años viviendo ahí. 

Lo que es cierto es que sí se permite que una persona pueda tomar la posesión legal de un inmueble o terreno que no esté escriturado. Es decir, que sea una propiedad irregular construida o comprada por quienes la estén habitando.

A este tipo de procesos se les llama prescripción positiva o negativa de la propiedad; pero son casos muy puntuales y, como se mencionó, exclusivamente se aplican para la regularización de predios, no para quedarse con una casa que se está rentando.

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De manera legal, las personas que alquilan una casa o departamento no pueden tomar posesión permanente del inmueble. Foto: iStock.

También existe, por Ley, una cierta preferencia por los inquilinos en caso de que el dueño de la casa o departamento que se renta decida vender. Aunque esto no significa que obligatoriamente el único comprador tienen que ser el arrendatario. Más adelante explicamos esto.

Tanto el dueño como el inquilino, tienen derechos y obligaciones sobre la propiedad que se renta; por eso es muy necesario que exista un contrato de arrendamiento de por medio para evitar confusiones y malos entendidos a futuro.

Y es que el desconocimiento de las leyes y las rentas sin regularizar afectan a ambas partes. Para dar mayor claridad sobre por qué un inquilino no puede quedarse con la casa que alquila, hay que consultar el Código Civil Federal. No te preocupes, que aquí presentamos las partes más relevantes sobre el tema.


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Por qué el inquilino no puede quedarse con la casa que renta

El Código Civil Federal establece que cualquier contrato de renta de una casa o departamento debe ser por un plazo mínimo de un año; el cual se puede renovar por tiempo indefinido si es que hay un mutuo acuerdo.

Lo anterior se establece en el Artículo 2448 C, el cual dice textualmente: «La duración mínima de todo contrato de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación será de un año forzoso para arrendador y arrendatario, salvo convenio en contrario».

En caso de que el arrendatario muera, la renta no desaparece. Lo que pasa en estos casos es que el inquilino deberá pagar su mensualidad a la familia o herederos del dueño. Esto se estipula en el Artículo 2448 H:

«El arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación no termina por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario, sino sólo por los motivos establecidos en las leyes. Con exclusión de cualquier otra persona, el cónyuge, el o la concubina, los hijos, los ascendientes en línea consanguínea o por afinidad del arrendatario fallecido se subrogarán en los derechos y obligaciones de éste, en los mismos términos del contrato, siempre y cuando hubieran habitado real y permanentemente el inmueble en vida del arrendatario».

Lo anterior quiere decir que el inquilino deberá pagar ahora su renta a quien quede a cargo del inmueble; puede ser el esposo o esposa del dueño o los hijos que heredaron la propiedad. Ellos tienen la obligación de respetar el contrato y mantener las condiciones del mismo.

Si el dueño muere, el inquilino debe pagar la renta a quien se dejó como heredero. Foto: iStock.

Además, los herederos no pueden desalojar a los inquilinos o aumentarles la renta sin justificación alguna. Del mismo modo, los arrendatarios tampoco pueden quedarse con la casa o departamento si el dueño muere.

Ahora bien, en el caso de que el dueño quiera vender la casa o departamento que renta, el Código Civil Federal sí establece que el inquilino tienen preferencia como comprador, siempre y cuando manifieste interés por adquirir la vivienda de manera permanente. Para ello hay que consultar el Artículo 2448 J:

«En el caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo, el o los arrendatarios tendrán derecho a ser preferidos a cualquier tercero en los siguientes términos:

I. En todos los casos el propietario deberá dar aviso por escrito al arrendatario de su deseo de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa;

II. El o los arrendatarios dispondrán de quince días para dar aviso por escrito al arrendador de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se consigna en este artículo en los términos y condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al momento de la aceptación de la oferta, conforma a las condiciones señaladas en ésta».

En ningún artículo del Código Civil Federal se hace mención sobre que el inquilino tiene un ‘derecho de antigüedad’ para poder apropiarse de la propiedad rentada. Incluso, si alguien pretende hacer esto, puede ganarse una demanda por el delito de despojo o apropiación.

Como dato adicional, el Código Civil Federal explica que la renta no puede subir más de una vez por año y esto se debe notificar con tiempo a los inquilinos.

Recuerda que el dueño de la casa o departamento debe hacerse cargo de las labores de mantenimiento y el inquilino tiene que darle un bueno uso al inmueble.

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Ivan Cruz
Comunicación UNAM | Información de lo que sucede en el Valle de México. Las historias que vienen y van, en un formato multimedia. ¿Tienes una historia que merece ser contada? Escríbeme a [email protected]

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