jueves, mayo 19, 2022

Diego vende 3 depas en tres meses. Pero 60 millones de mexicanos no podrán comprar uno en toda su vida

El video viral de TikTok en el que jóvenes de la empresa Cole Capital Growthb presumen las supuestas ventas de departamentos, ayuda a reflexionar sobre los problemas inmobiliarios que afronta el país. De acuerdo con cifras del INEGI y de la  Sociedad Hipotecaria Federal, más de 60 millones de mexicanos nunca podrá una vivienda, debido a que sus ingresos son menores a la línea de bienestar. 

Más allá de la opacidad que existe sobre Cole Capital Growthb y quienes son los jóvenes del video (o si ciertamente vendieron tales propiedades), es cierto que sí hay un sector de la población con mayores recursos económicos y la capacidad de adquirir propiedades nuevas.

Sin embargo, investigaciones y estudios sobre el mercado inmobiliario mexicano apuntan a que algunas empresas desarrolladoras y sus clientes son parte de un problema mayor que tiene como consecuencias el encarecimiento de la vivienda, la especulación en las zonas urbanizadas, el desplazamiento de familias y daños al medio ambiente.

Por ejemplo, en 2018 La Silla Rota publicó una investigación que revela nexos entre desarrolladores inmobiliarios y funcionarios del gobierno de la Ciudad de México durante la gestión de Miguel Ángel Mancera, incluido el ahora senador. A esta red de complicidad se le conoce actualmente como el Cártel Inmobiliario.

La especulación inmobiliaria se origina cuando nuevos desarrollos se construyen en zonas urbanas de baja a media plusvalía. Estas construcciones generan un encarecimiento de la propiedad y los servicios generales en las zonas.

Los habitantes originarios de las zonas en las que se construyen nuevos edificios no pueden hacer frente a la subida de precios y poco a poco son desplazados a puntos más alejados de sus centros de trabajo o escuelas. En la Ciudad de México, se tiene documentados casos así en las colonias Doctores, Obrera, Roma, Azcapotzalco, Condesa, Tacubaya o Buenavista. 

Asimismo, existen compañías y personas que se dedican a comprar casas y departamentos con el objetivo de revenderlos o alquilarlos. Esto también contribuye a la especulación inmobiliaria, ya que son los empresarios los que, de manera directa o indirecta, influyen en los precios de la vivienda en las zonas urbanizadas.

Más allá de extranjeros en la Condesa, México padece de graves problemas inmobiliarios 3
La Roma Norte es una de las colonias en donde la especulación inmobiliaria aumentó el precio de la vivienda. Foto: Google Maps.

La mayoría de los mexicanos aspira a comprar una casa o departamento, pero más del 50% no puede ni obtener un crédito hipotecario

Más del 50% de los mexicanos no es apto para obtener un crédito hipotecario. Ni siquiera del Infonavit, así lo señala la última Encuesta Nacional de Vivienda del INEGI.

Los números de la vivienda en México son los siguientes:

  • 57.1% son propias pagadas.
  • 16.4% son rentadas.
  • 14.2% prestadas por familiares, amistades o por el trabajo.
  • 10.7% son propias, pero siguen pagándose.
  • 1.7% está en otra situación.

A primera vista, parece ser que la gran mayoría de la población cuenta con una vivienda propia pagada. Sin embargo, el desglose de los datos indica que, de ese porcentaje, varias familias habitan la misma casa de manera simultánea.

Diego vende 3 depas en tres meses. Pero 60 millones de mexicanos no podrán comprar uno en toda su vida portada 3
Distribución de las viviendas ocupadas en México. Foto: INEGI.

La Encuesta Nacional de los Hogares, también del INEGI, agrega que al menos 25 de cada 100 casas o departamentos habitados en México son considerados como «hogares ampliados».

Es decir, son cohabitados por varios miembros de la familia, como primos, tíos, sobrinos, hermanos con sus propios hijos y parejas, etc. La estancia en hogares ampliados es reflejo, en gran medida, de la falta de condiciones económicas para adquirir o rentar una vivienda propia.

Mientras que la gran mayoría de las personas que habitan en el 16.4% de las viviendas rentadas, señala el INEGI, lo hacen porque no tienen los recursos suficientes para adquirir una propia ni son aptos para recibir un crédito.

Composición de los hogares mexicanos. Foto: INEGI.

El precio de los créditos de vivienda aumentan cada año

Otro problema que se suma a la especulación inmobiliaria es el encarecimiento de la vivienda.

Datos de la Sociedad Hipotecaria Federal indican que en el último trimestre de 2021 hubo incrementos del 4.7% en el precio de la vivienda con crédito en la Zona Metropolitana del Valle de México, en la de Guadalajara se registró un 9.0% más  y en la de Monterrey 8.5%.

Esto significa que las casas y departamentos comprados con créditos, ya sea del Infonavit o de la banca privada, aumentaron con respecto al mismo periodo del 2020. El aumento anual del país en 2021 fue del 7.9%.

Al ordenar los precios de los créditos hipotecarios de menor a mayor, a nivel nacional, explica el estudio, se dan las siguientes observaciones:

  • 25% de los créditos fueron por un valor aproximado a 539 mil 475 pesos.
  • El precio mediano fue de 796 mil 100.00 pesos, lo que significa que 50% de las operaciones en el mercado de la vivienda se realizaron por debajo de este monto y la
    otra mitad por arriba.
  • El precio del 75% de las viviendas fue menor o igual a 1 millón 540 mil 112 pesos y el resto tuvo un precio superior a este monto.
  • El precio medio de la vivienda a crédito en México en 2021 fue de 1 millón 372 mil 101.

Para ser sujeto de crédito, las personas deben contar con un ahorro e historial crediticio. Sin embargo, el 56% de los mexicanos activos laboralmente traban en el mercado informal. Esto los imposibilita a ser sujetos viables a una hipoteca.

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Ivan Cruz
Ivan Cruz
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