Los remates bancarios, conocidos también como remates inmobiliarios o remates hipotecarios, son una alternativa más económica de comprar una casa o departamento.
Cuando se llevan de la manera adecuada, son seguros, pero no es que se trate de un proceso sencillo. De hecho, pueden extenderse entre uno o tres años. La gran ventaja es los precios de los inmuebles suelen bajar un 20% o hasta 40% de su costo regular.
Afuera hay muchas personas que se aprovechan del desconocimiento de la gente y cometen fraudes prometiendo remates bancarios en tiempos muy cortos o inmuebles en zonas de alta demanda, como la Condesa o Escandón, en precios exageradamente bajos.
Para poder dejar claro que son los remates bancarios o remates inmobiliarios, cómo es que se dan a conocer y cuáles son los procesos seguros a seguir, en Datanoticias entrevistamos a David Cabrera Vargas, quien trabaja como apoderado legal de Banco Santander por parte del despacho jurídico Sosa-Huerta Abogados. Aquí lo que nos explicó.
Todo lo que debes saber sobre los remates bancarios
¿Qué son los remates bancarios o remates hipotecarios?
El abogado David Cabrera Vargas señala que los remates bancarios se producen cuando una persona deja de hacer los pagos del crédito que pidió para un inmueble.
Una vez que se da por sentado que ya no terminará de pagar el inmueble, empieza un juicio para que la propiedad pase a ser del banco o de la institución que dio el crédito, para que a su vez la vuelva a poner en el mercado, pero a un precio menor que le asegure recuperar parte de la inversión:
“Un remate hipotecario viene derivado de una deuda de un crédito hipotecario. La mayoría de las veces viene de la banca o del Infonavit.
En este caso ya le llaman remates hipotecarios porque ya tuvieron un proceso judicial. Este inicia desde el incumplimiento a los pagos a los que estaban obligados los acreditados originales y ya lo que quiere el banco es recuperar prácticamente el crédito que se les otorgó”, señala.
¿Cualquier persona puede comprar un inmueble de este tipo?
David señala que cualquier persona física o moral puede adquirir bienes en remate y que de hecho es una práctica muy normal en el mercado inmobiliario.
Explica que los interesados pueden optar por comprar la propiedad una vez que el banco o la institución la ponga en subasta, en un proceso llamado almonedas, o incluso cuando el juicio está en marcha:
“Aquí hay dos cosas que son muy importantes. La primera de ellas es si quieren adquirir un inmueble ya adjudicado o bien, el proceso de remate judicial.
Pueden comprarlo desde que está ya demandado el crédito o el vencimiento de la hipoteca del antiguo dueño. O bien, cuando ya tienen subasta o almonedas”.
En las almonedas, añade el abogado, el banco o la institución pone en subasta el inmueble, con un precio inicial correspondiente al valor de la propiedad.
Para determinar ese valor, se hace una evaluación de las condiciones de la casa o departamento, por parte de las autoridades judiciales.
“Por ejemplo, si a mí me interesa un inmueble en la Condesa primero tengo que ver su valor comercial y en qué etapa de juicio está. Para poder adquirirlo, primero hay que dar un billete de depósito por el 10% del valor comercial.
Entonces debo acudir al juzgado en donde se está llevando a cabo ese remate y subastar con ese 10%. Ahí empiezan las pujas y se lo va a quedar la persona que tenga la mejor oferta en la audiencia de remate”.
¿Cómo puedo enterarme de los remates inmobiliarios?
El abogado y apoderado legal de Santander menciona que cuando la gente se entera de que existe el mercado de remates inmobiliarios, por lo general buscan en Internet a empresas o páginas sobre el tema:
“Por lo regular, mucha gente que se dedica a este tipo de créditos hipotecarios, lo hacen a través de inmobiliarias o empresas que se dedican a la venta de inmuebles que están con este estatus de remate judicial”.
Sin embargo, David Cabrera Vargas exportó a los interesados a buscar asesorías y acercarse ellos mismos a los juzgados, pues ahí es en donde se dan a conocer de primera mano la oferta de remates inmobiliarios:
“Otra opción es asesorarse bien y acudir a los Tribunales de la Ciudad de México, aquí en Niños Héroes y cada juzgado tiene estrados. En esos estrados pegan las fechas de remate de cada juicio.
Ya sea que va a sacar remate HSBC, Bancomer, Infonavit, Santander, Inbursa, etc. Esto mucha gente no lo sabe, por eso buscan inmobiliarias para tratar, a través de ellos, solicitar informes de una casa”.
Cabe destacar que algunos bancos como BBVA Bancomer, Santander y hasta el propio Infornavit cuentan con opciones de remate entre su oferta de bienes raíces. Puedes solicitar informes en sus páginas oficiales.
Importante revisar el estatus de una propiedad rematada
Para David Cabrera, lo más importante que las personas interesadas en remates hipotecarios deben revisar es el estatus del juicio, pues tendrán una mejor oportunidad de comprar la propiedad si la situación ya está completamente aclarada:
“Es una buena opción comprar inmuebles que ya están realmente adjudicados a favor de la institución de crédito o a través del Infonavit.
Ya cuando los tienen adjudicados por una sentencia son más fáciles de adquirir, porque ya prácticamente es llevar a cabo el pago de impuestos y la escrituración ante un notario público”.
Los remates no se pueden pagar con créditos
Hay que señalar que una desventaja de los remates inmobiliarios es que no se pueden pagar a crédito.
Es decir, las personas que busquen comprar por esta vía, tienen que pagar la propiedad en una sola exhibición. BBVA Bancomer, que tiene una cartera de remates, explica la situación de la siguiente manera:
“Es importante considerar que en muchos casos estos remates se encuentran en proceso de litigio y no se pueden adquirir por medio de un crédito hipotecario, factor muy importante a considerar si se planea tomar esta vía de compra, ya que se debe contar con el dinero para cubrir el costo total de la propiedad”.
¿Es cierto que si la propiedad tiene adeudos, hay que pagarlos también?
Sobre esta duda particular, el abogado respondió que sí. El nuevo dueño deberá encargarse de los adeudos pendientes de la propiedad. Es por ello que tiene que pedir la información completa sobre las cuentas por saldar, antes de adquirirla:
“Sí, es correcto. Aquí muchas veces, derivado del incumplimiento al crédito, se generan los pagos de impuestos como agua, de servicios, todos estos gastos los tiene que absorber el nuevo comprador”.
¿Sí hay ahorro entre comprar en remates hipotecarios frente a una compra normal de inmuebles?
Esta es quizá la duda más importante. El abogado David Cabrera menciona que sí existe un ahorro real en el mercado de remates bancarios. Pero se tienen que seguir todas las reglas y procesos al pie de la letra para efectuar la compra:
“Sí tienen descuentos del 25%, 30% o hasta 60% del valor comercial que se encuentre al momento.
Pero aquí va a depender mucho del estatus en el que se encuentre el juicio hipotecario.
Aumenta un poco el precio cuando ya están adjudicados totalmente al banco o al Infonavit, que son los que más venden este tipo de juicios”.
Cómo puedo pedir una asesoría con Sosa-Huerta Abogados
El contacto personal del abogado David Cabrera para asesorías o servicios con temas de créditos hipotecarios o remates inmobiliarios es:
- Correo electrónico: dcabrerav@corporativososa.com
- Teléfono: 55 2083 5006
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