MADISON, WISCONSIN – El sector inmobiliario de China es la clase de activos más grande del mundo, incluso más grande que el mercado de acciones o bonos de Estados Unidos. Pero existen crecientes temores de que se trate de una burbuja a punto de estallar. El gigante inmobiliario chino Evergrande, muy endeudado, ya se ha declarado en quiebra en Estados Unidos, y el promotor inmobiliario Country Garden está luchando contra una crisis de liquidez. El fracaso de cualquiera de ellos, o de ambos, bien podría desencadenar una crisis financiera.
Pero, ¿por qué surgió una burbuja inmobiliaria en primer lugar? Como tantos otros problemas en China hoy en día, éste se remonta a la política de hijo único que adoptó el gobierno en 1980, una decisión que remodelaría fundamentalmente la trayectoria económica, política y diplomática del país. En ese momento, los responsables políticos chinos creían que el país tenía sólo alrededor de 1.400 millones de mu (una métrica china equivalente a 1/15 de hectárea) de tierra cultivable, y la tierra cultivable per cápita sólo era un 40% del tamaño de la India. Por lo tanto, llegaron a la conclusión de que sería necesario limitar los nacimientos y restringir el suelo urbano.
Esta conclusión resultó ser profundamente errónea. Para empezar, en 1996, la telemetría satelital reveló que China en realidad tenía 1.950 millones de mu de tierra cultivable. Sin embargo, incluso si la estimación inicial hubiera sido correcta, la tierra cultivable no necesariamente se correlaciona con la producción de cereales, que se ve afectada por muchos factores. En 2022, la superficie cultivable de China era sólo el 77% del tamaño de la India, pero su producción de cereales era el doble .
Sí, China todavía importa una quinta parte de sus cereales, pero eso se debe a las políticas agrícolas y al sistema de mercado internacional, no a una escasez de tierra cultivable. Y existe un enorme potencial para que China aumente aún más su producción interna de alimentos. Su rendimiento de cereales ha aumentado de 196 kg/mu en 1980 a 421 kg/mu en 2021. Alcanzar el nivel de rendimiento actual en Estados Unidos implicaría un aumento adicional del 30% en la producción de cereales, lo cual se puede lograr en un futuro próximo. Un estudio de la Academia de Ciencias de China encontró que China tiene 850 millones de mu de tierra cultivable no desarrollada, además de los 1.950 millones de mu de tierra cultivable existentes.
China también tiene dos mil millones de mu de desierto, algunos de los cuales podrían transformarse en tierra cultivable mediante riego por goteo y mejoras del suelo, como ya se está haciendo en el anteriormente árido desierto de Maowusu. De manera similar, los seis mil millones de mu de pastizales de China (que son más grandes que toda la superficie terrestre de la India) tienen un potencial significativo para producir carne y productos lácteos adicionales. La expansión de las granjas bajo techo y la agricultura blanca (en la que los microorganismos convierten la paja en alimento) también promete aumentar dramáticamente la producción de alimentos.
Por último, cabe mencionar que comer más no necesariamente es mejor. Un suministro excesivo de alimentos puede provocar una mayor incidencia de enfermedades relacionadas con la obesidad y mayores costos médicos. Entre los países desarrollados, Estados Unidos tiene el mayor suministro diario per cápita de calorías y proteínas, pero la esperanza de vida más corta y los costos médicos más altos, mientras que en Japón ocurre lo contrario. Por su parte, el suministro dietético diario per cápita actual de China es igual al promedio entre Estados Unidos y Japón.
LÍNEA ROJA EN LA ARENA
En 2000, el censo de China mostró una tasa de fertilidad de sólo 1,22 hijos por mujer (2,1 se considera nivel de reemplazo), lo que significa que la última generación tenía la mitad de tamaño que la anterior. En esta etapa, lo lógico habría sido abolir la política del hijo único y proporcionar más terrenos para la urbanización.
Pero China adoptó un enfoque diferente. El Grupo de Estrategia Nacional de Desarrollo de la Población, que incluía a casi todos los demógrafos oficiales (alineados con el gobierno), revisó la tasa de fertilidad a 1,8, predijo que la población alcanzaría un máximo de 1.500 millones en 2033 y recomendó continuar con la política de un solo hijo y proteger las tierras cultivables. . Además, en 2006, China trazó una “ línea roja protectora de 1.800 millones de mu de tierra cultivable ”, estableciendo un estándar de “1,2 mu de tierra cultivable por persona” y limitando estrictamente el uso de la tierra para la urbanización.
Aunque el desarrollo urbano de China se planeó para una densidad de población de 10.000 personas por kilómetro cuadrado, la rápida urbanización significó que los jóvenes emigraban a las ciudades más rápidamente de lo que podían acomodarse. Por ejemplo, el plan urbano de Shenzhen , aprobado por el Consejo de Estado chino en 2010, preveía una superficie construida limitada a 890 kilómetros cuadrados (343 millas cuadradas), con una población de 11 millones, para 2020. Todas las zonas residenciales, guarderías, escuelas , y se planificaron otras infraestructuras en torno a estos parámetros.
Sin embargo, el censo de 2020 reveló una población municipal de 17,56 millones y una superficie construida de 956 kilómetros cuadrados , lo que implica una densidad de población de 18.000 personas por kilómetro cuadrado, con el distrito de Futian llegando a 27.000 personas. (Y algunos distritos de Shanghai, Guangzhou y Beijing tienen densidades de población incluso mayores que Shenzhen). A modo de comparación, la densidad de población de las principales ciudades estadounidenses como Chicago, Filadelfia y Miami es de sólo 4.000 personas por kilómetro cuadrado en las zonas del centro, y 1.000 en el resto de la zona urbanizada.
A medida que la tasa de urbanización de China aumentó del 19% en 1980 al 65% en 2021, el suelo disponible para la urbanización se ha quedado aún más rezagado. En 2021, el 25% de la población vivía en áreas urbanizadas de condados y pueblos, y el 40% en ciudades, pero el área urbana edificada total de las ciudades era de solo 62.400 kilómetros cuadrados (94 millones de mu ), lo que representa apenas el 0,65%. de la superficie terrestre del país. No es de extrañar que los precios de la vivienda hayan aumentado.
A pesar de la tan esperada flexibilización de la política del hijo único (el gobierno comenzó a permitir dos hijos en 2016 y tres en 2021), la población de China comenzó a disminuir, incluso según cifras oficiales infladas. Después de alcanzar un máximo de apenas 1.410 millones en 2022, informa el gobierno, la población china está en camino de caer a 1.200 millones para 2050, siempre que la tasa de fertilidad se estabilice en la tasa oficial actual de alrededor de 1. Calculo que la población real ahora está más cerca a 1.280 millones, y caerá a 1.000 millones en 2050.
En cualquier caso, con el estándar de “1,2 mu de tierra cultivable por persona”, incluso 1.410 millones de personas necesitarían sólo 1.690 millones de mu, lo que significa que cientos de millones de mu adicionales podrían estar disponibles para las ciudades. Como muestro en Un país grande con un nido vacío , China tiene suficiente tierra potencialmente disponible para que la población de todas sus ciudades caiga al nivel de la de Chicago. Esto provocaría que los precios de la vivienda cayeran drásticamente.
NO QUEDA NADA EN QUÉ PARARSE
Trazada en un momento en que los responsables políticos chinos estaban profundamente preocupados por la seguridad alimentaria futura, la “línea roja” ha sido una línea de alto voltaje que nadie puede tocar. La escasez artificial de tierra creó la ilusión de superpoblación y se utilizó para justificar la continuación de las políticas de control demográfico. Además, junto con la centralización de la autoridad fiscal bajo la reforma de reparto de impuestos de 1994, allanó el camino para la “financiación de la tierra”, un fenómeno exclusivo del desarrollo urbano de China.
En 1994, el gobierno central chino implementó reformas que dieron como resultado que su propia participación en los ingresos tributarios totales aumentara al 56%, desde el 22% del año anterior. Los ingresos de los gobiernos locales cayeron proporcionalmente, aun cuando sus responsabilidades permanecieron sin cambios. Para llegar a fin de mes, tuvieron que llenar sus arcas por otros medios, como por ejemplo suprimiendo la reproducción. Como concluí en la edición de 2007 de Un gran país con un nido vacío , el sistema de reparto de impuestos jugó un papel importante en el rápido descenso de la tasa de fertilidad de 2,3 en 1990 a 1,22 en 2000.
Más concretamente, después de que China se embarcara en reformas del mercado inmobiliario en 1998, los ingresos procedentes de la venta y el desarrollo de terrenos se convirtieron en una fuente clave de ingresos para los gobiernos locales. Desesperados por generar nuevas fuentes de ingresos, los gobiernos locales comenzaron a vender uno de los pocos activos que aún controlaban. A medida que la tierra disponible para el desarrollo escaseaba, los precios de la tierra urbana aumentaron, prometiendo retornos aún mayores. Los gobiernos locales comenzaron a hacer todo lo posible para evitar que los precios de la vivienda cayeran e, idealmente, para que siguieran subiendo. En 2021, generaban el 49% de sus ingresos únicamente con la venta de tierras.
Mientras tanto, debido a que la política del hijo único redujo el tamaño y las necesidades de la familia y aumentó las preocupaciones de los padres sobre la jubilación, el consumo de los hogares chinos ha seguido disminuyendo . La tasa de ahorro de China promedió el 47% entre 2005 y 2020, en comparación con el 18% en EE. UU. y el 24% en todo el mundo (excluida China). A falta de otras opciones de inversión, una gran parte de estos ahorros se ha destinado a la propiedad. Sin impuestos a la propiedad y con la expectativa de que los precios de la vivienda solo aumentarían, los bienes raíces pasaron a ser vistos como la mejor inversión para los ahorradores chinos. Al mismo tiempo, el aborto selectivo de fetos femeninos, como resultado de la política del hijo único, preparó el escenario para la actual crisis de los solteros , que ha hecho que comprar una nueva casa sea una necesidad para contraer matrimonio. A partir de 2021, El 69% de la riqueza de los hogares chinos estaba invertida en vivienda, en comparación con sólo el 35% en Estados Unidos.
NEGACIÓN Y RETRASO
He estado observando cómo estos problemas aumentan durante años. De 2004 a 2010, predije repetidamente –en artículos publicados y en apariciones en la televisión china– que 2012 sería un punto de inflexión demográfico y económico para China. El año siguiente, en la edición de 2013 de mi libro, advertí que el rápido descenso de la población compradora de viviendas acabaría con la burbuja inmobiliaria de China. También predije que, mientras tanto, los altos y crecientes precios de la vivienda socavarían los esfuerzos de China por aumentar la tasa de fertilidad, porque las familias no tendrían más hijos si no podían permitirse un alojamiento decente.
Luego, en enero de 2015, Su Jian, del Centro de Investigación Económica de China de la Universidad de Pekín, y yo publicamos un informe de la industria advirtiendo sobre una crisis inmobiliaria. Entre las docenas de medios de comunicación que cubrieron mi discurso de apertura en la presentación del informe se encontraba el diario oficial People’s Daily , que publicó su artículo bajo el titular : “Informe de la industria: el dividendo demográfico de China termina, los precios de la vivienda alcanzan su punto máximo”. Luego publiqué un comentario en el Global Times oficial , defendiendo reformas para aumentar la oferta de suelo urbano. Si las autoridades chinas hubieran prestado atención a cualquiera de estas advertencias o sugerencias, la actual crisis inmobiliaria podría haberse evitado.
Pero los demógrafos oficiales del gobierno han seguido exagerando las cifras de población, sugiriendo que el dividendo demográfico de China persistirá durante mucho tiempo. Utilizando estas cifras oficiales, economistas alineados con el gobierno como Justin Yifu Lin , ex economista jefe del Banco Mundial, y David Daokui Li han calculado , tan recientemente como este verano, que la economía china tiene el potencial de crecer un 8% anual. hasta 2035, y un 6% anual entre 2036 y 2050. Eso haría que el PIB general de China duplicara o incluso triplicara el de Estados Unidos.
Tales predicciones han deleitado durante mucho tiempo a los líderes chinos, llevándolos a cometer el flagrante error de cálculo estratégico de que “Oriente está ascendiendo y Occidente declinando”, y alimentando la noción de que el inevitable ascenso de China la pone en curso de colisión con la superpotencia predominante. (la llamada Trampa de Tucídides ). Pero, de hecho, la tasa de crecimiento económico de China comenzó a desacelerarse en 2012, cayendo del 9,6% en 2011 al 6% en 2019, y luego al 4,5% en 2020-22 .
NINGUNA BURBUJA ES PARA SIEMPRE
Esta relativa desaceleración es el resultado inevitable de la trayectoria demográfica del país. Para lograr la “tasa de crecimiento potencial” necesaria para hacer realidad el “sueño chino del gran rejuvenecimiento de la nación china”, las autoridades han estado fomentando fuertes inversiones en bienes raíces, lo que ha provocado el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda que hemos visto desde 2015. Para 2022 , los precios de las viviendas nuevas vendidas en Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen fueron 1,73 veces, 1,81 veces, 1,80 veces y 1,97 veces sus niveles de 2014 , respectivamente.
Desde la política de hijo único y la “línea roja” hasta la reforma del reparto de impuestos y las ambiciones políticas más recientes del gobierno, hace tiempo que el escenario está preparado para una burbuja inmobiliaria. Pero lo que es aún peor, gran parte del crecimiento económico de China durante la última década ha sido un sobregiro del crecimiento futuro que ahora tal vez nunca se materialice –al menos no en los niveles que se anticipaban anteriormente.
Después de todo, el valor del mercado inmobiliario de China es cuatro veces el PIB del país, comparado con 1,6 en Estados Unidos y 2,1 en Japón. El sector inmobiliario de China, que representa más de una cuarta parte de toda la actividad económica y dos tercios de la riqueza de los hogares, se ha convertido en un peligro para toda la economía. Si la presa inmobiliaria colapsa, no sólo desencadenará una desaceleración económica y una crisis de deuda de los gobiernos locales; también puede eliminar el mercado de deuda y el sistema bancario de China, lo que provocaría un malestar social generalizado y potencialmente incluso una crisis financiera global.
El gobierno chino es muy bueno encubriendo pequeños problemas. Pero estos a menudo se acumulan en problemas mucho mayores que ya no pueden ignorarse. Las autoridades chinas pueden seguir intentando reforzar el dique inmobiliario, pero retrasarán lo inevitable y precipitarán un colapso demográfico aún mayor a medida que la compra de una vivienda y la crianza de los hijos se vuelvan inasequibles para cada vez más jóvenes.
Japón tiene la tasa de fertilidad más alta del este de Asia, en parte porque su burbuja inmobiliaria estalló en la década de 1990, lo que provocó precios más bajos y una menor densidad de población urbana. Ahora que la población total de China se está reduciendo, especialmente la cohorte en edad de comprar una vivienda, el colapso del dique inmobiliario parece inevitable. La forma en que colapse y con qué rapidez afectará profundamente la posición socioeconómica de China y la geopolítica global en las próximas décadas.
Publicación original en: https://www.project-syndicate.org/onpoint/china-property-bubble-born-of-policy-mistakes-broader-demographic-crisis-by-yi-fuxian-2023-09
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